一个月，22户租客“跑”了9户！杭州房东拿钥匙串的手都在抖
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该来的，终究会来，出来混，也一定会还。
十二点钟声响起，灯光亮起，音乐停止。穿着华丽的灰姑娘，公主梦醒，盛宴，结束了。
2019年8月7日，被传出爆雷风波的乐伽公寓，以一纸公告，宣布了自己的“死讯”，瞬间上了热搜，无数的租客房东留言哭诉。
博士所在的一个爆雷业主维权群中，最惨的一位，7月初把自己的三套房全部租给了乐伽，结果一分钟租金没收到不说，租客支付了13个月的房租收不回，坚决不肯搬离，陷入了僵局。
还有公司为自己的员工包下三套房，掏了15万，结果才住了一个月，员工就无家可归。
资本过处，寸草不生。
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虽然，相对于被P2P、信托和炒股搞的本金血本无归的投资者，和身无分文随时可能流落街头的租客，保住房子的房东已然算是“幸运儿”。
但事实却是，只见贼吃肉，不见贼挨打。谁的辛苦谁知道。
长租公寓爆雷，再加上直租市场急剧萎缩，存量租客不断流失，对于只进不出，负债囤房强调租金流的雅房派来说，真是釜底抽薪，屋漏偏逢连夜雨啊。
就拿博士自己来说吧。
最早从在校博士期间，我就跟着中介手把手地学习二房东生意，最高峰时期，合伙经营管理的租客超过30组（单间算一组），当年丰厚的现金流是我在购房市场上扩张的强大支撑。
而2018年初，当我感受到强烈的来自品牌二房东的冲击之后，发现，随着房价大涨，房东心态偏移，我们拿房成本过高，继续扩张无利可图。
作为没有专门的管理和维修保洁团队，没有合作的大牌中介，游击队款二房东基本属于淘汰的行列。
从那时起，就在执行坚决的转型道路：二房东到期一套结束一套，不再扩张。
基于这个租金为基础去负债，买入一手房，自己做房东。
时值上月末，我粗略统计，自己手里存量租赁房源一共8套，涉及22组租客；而近两个月，其中发生变动的租客竟然达到了9组，占比40%！
而究其原因，也是各种各样的。
第一种，是遭遇长租公寓爆雷。
譬如我的两套托管租赁房源其中一组就惨遭乐伽公寓爆雷，好在租客支付给乐伽的租金即将到期，目前正在协调；
第二种，则是因为结婚/买房而改善自身住房条件的。
这占三组，其中一组是买了自有住宅乔迁新居的（初步统计博士的历史租客中至少有五组租客实现了买房，置业和成家）；两组是因为找到了对象，迁去大一点的成套公寓。
第三种，是我承租的二房东到期，不再续约。
这三组租客，由于房价比三年前签约时大涨，房东对续约租金要求大幅提升，而租客租金虽有小幅上涨。
但对我而言已经几无利润，成为没有劳务费的管家，因此果断止损退出。
而第四种，则是因为薪资菲薄，工作辛苦，回老家去。但这不是杭州的租客，而是重庆的两组租客。
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管中窥豹，一个小小的抽样调查，便可知租客的世间百态。
值得欣喜的是，大部分的租客都是因为改善居住条件而搬走，而其中换租其他房源的租客，支付房租都有不同程度上涨。
因为失业、降薪、租不起房子而离开杭州的，极少；而重庆那两组租客，也并没有失业，只是嫌弃薪资收入太少。
而从房东角度则比较悲惨了；扣除不再续约的二房东，我遭遇波折的6组房源（单间计算），一组爆雷还在协调，一组找到了新的租客无缝对接，其余四组现在还在等待租客！
为什么租客难找？
其实就是因为资本推动下的大型二房东攻城略地，把过去的产业形态完全摧毁了呀！
一方面，房东习惯了二房东们在自己面前疯抢房源，自己给自己涨价，习惯了把房子丢给二房东，什么事都不用管，坐等着收钱。
租客们习惯了点开一个光鲜靓丽的APP就能在成百上千的漂亮房子里挑挑拣拣，习惯了各种打折的便宜房子，习惯了东西坏了就有管家修理，家里脏了有保洁服务的“酒店式生活”。
双方的心理差距极大。
备注：博士以自己出租和邻居租赁及托管等反馈的抽样调查，东方郡一套两居室的租金变化。
可以看到在2018年大型连锁二房东进驻后双方差距开始急剧加大（即泡沫产生），此后则因为爆雷，房东直面租客，差距再次归零（泡沫破裂）。
而另一方面，随着托管服务在供需两端攻城略地，过去的中介直租，58同城等直联租客房东的中介类服务极度萎缩。
房东少，租客更少，就像拄拐许久的人，双腿肌肉萎缩，已经无法自己行走。
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但是，因为自己不会走路，是否就应该回去再找一根新的拐棍（换一家托管长租公寓）呢？
答案是否定的，雪崩之中不会有一片无辜的雪花。
假如我们参考过去P2P和现金贷对传统理财的冲击，就会知道，错误的商业模式只会不断扭曲市场，劣币淘汰良币导致整个行业毒化。
一旦爆雷潮启动，信心崩塌，将会势如破竹，最终火烧连营。
在大型连锁二房东的玩法已经摒弃过去的批发零售阶段，玩起了金融游戏。
以高价向房东租来房源，月付或季付，而立即转手以低价出租，年付或半年付，以资金池进行以快打慢，快速扩张。
在这种玩法规则下，他们可以承受别人无法承受的高租金，可以租出别人无法租出的低价格。
结果就是希望抢占市场份额的所有长租公寓都得被迫接受这样的游戏规则，你想保本盈利，对不起，房东不会租给你，租客也不会找你租房。
所以，只要这个游戏持续，不管找多少接盘侠，不管烧掉多少风投资金，跑得越快，资金链的紧张就越发加剧，全面崩溃不过是倒计时。
乐伽公寓爆雷绝不会是孤立的，长租公寓的爆雷潮只会愈演愈烈，而且政府部门的干预只会让苟延残喘的其他长租公寓死得更快。
而对于指望以租养贷的囤房派来说，如果把价格测算基于错误的租售比，那么资产组合的整栋大楼就会基础不牢，地动山摇。
所以，博士提醒层楼的读者粉丝们，在计算自己的贷款资产包时，一定要量力而行，现金流平衡方面留足余量，考虑到租金亏欠的极端情况。
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但是从另一个角度来说，首先，以我自己的租客情况变动看，由于经济形势不佳导致的租客流失是极少数情况。
从租客实际支付的租金水平看，是一直在缓步增长的（当然这肯定跟不上这几年日新月异的房价）。
其次，大型长租公寓的暴雷，会导致大量房源陷于漫长的纠纷而无法出租，但大量挤出的租客却不能等。
短期来看，只要不对租金方面敲骨吸髓，供需关系实际上是有利于房东的(不嫌直接面对租客繁琐的前提下)。
另外，出租房源与卖出二手房方面，关键点在于营销和价格，即尽可能让更多的潜在客户知晓你的产品，和另一句真理，没有租(卖)不出去的房子，只有租(卖)不出去的价格。
吃租金这碗饭，从来都是辛苦且有风险的，只有房东和租客双方心态重归平常，整个供求链才会重启。
暴雷潮会导致市场休克，但需求却不会消失，最终，扭曲的价格体系会回归到正确的轨道上来。
最后，对于政府部门而言，虽然从法律角度看物权大于租权，但粗暴地将已经亏损了几万块的租客驱赶出去，会引发大量社会问题。
因此，规范行业，驱逐劣币，和维持稳定，同样重要。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！
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文∣胡博士
编辑∣二叔
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